“看了這個財務報告,終於知道我們交的物業費都乾什麼用了,心裡有數,交錢的時候才能不堵心。”2013年底,在SOHO西區的公示欄前,一名業主正仔細看著監理公司做出的11月份小區“財務分析報告”。對SOHO西區的業主們來說,這一紙報告的意義非同當鋪一般。
  SOHO西區的物業糾紛曾經數度成為新聞熱點,業主多辦公室出租年來和物業公司的各種矛盾、鬥爭終於有望畫上句號。2013年10月17日,業委會和物業公司在銀行開設了共管賬號,正式實行“雙章”財務共管,11月的財務報告就是雙章共管的成果,業主對自己繳納的物業費擁有了知情權和管理權。據瞭解,這種“雙章共管”模式在本市的業主自治中還是一種新的嘗試。“管住了錢就掌握了小區的命運!”業委會秘書長蘇潤芹深有感觸地對記者說。
  30西裝0多萬公共收益
  56部“瘋狂電梯二胎”得以大中修
  SO建築設計HO西區上一次成為新聞熱點是2011年4月,業委會在第三方監理機構全程監督下,換掉舊物業,引進北京城建物業作為新的物業公司,這種交接開創了北京,甚至是全國的先河。此後的兩年多時間,業委會一直在摸索共管的途徑。
  在這份財務分析報告中,記者看到在收入賬目中清晰地列出了11月收到的物業費和公共收益的數額,公共收益這筆賬對很多業主來說還是個新鮮事。“以前業主並不清楚小區有多少公共收益,共管賬目公開之後,我們才瞭解到小區一年的公共收益利潤有300多萬元,而原來的老物業公司上報的公共收益是零。”業委會秘書長蘇潤芹向記者解釋這筆錢的構成,“除了電梯廣告,還有商鋪櫥窗廣告、牆面廣告,停車位出租也是一筆不小的收入,還有很多劇組在這裡拍攝影視劇取景,也要付租金。”
  公共收益在很多小區的物業管理中一直都是個謎,而作為小區“管家”的物業服務公司普遍奉行的策略是:“一般人我不告訴你。”這筆錢到底該歸誰呢?“長期以來很多人,甚至包括一些律師都對這個問題存在嚴重誤解,認為這個錢歸物業公司,實際上物業費和公共收入都是歸全體業主。”研究物業管理的專家邵里庭向記者表示,《物權法》和《北京市物業管理辦法》對此也作出了同樣的解釋。
  “現在我們按照物業公司和業主四六分成的方式分配這筆錢,一年的公共收益業主享有200多萬元,這個‘大紅包’不是用來分掉,它最主要的用途就是補充小區設施大修基金的不足。”蘇潤芹告訴記者,這筆錢在今年已經發揮了不小的作用,“小區的電梯曾經很多年沒有檢測,還出過事故,被稱為‘瘋狂電梯’。用這筆錢,完成了小區56部電梯的大中修,這下大家放心了。”有了錢就好辦事,同時進行的還有排除強弱電隱患,污水泵、中央空調機組維護保養,清洗油煙道、外牆和玻璃……一個個拖延多年的老大難問題正在逐步解決,業主們很高興地看到了小區的變化。“這筆錢的作用就是維護提升小區未來的物業價值,讓全體業主受益。”
  1926萬元物業費
  物業費第一次收支平衡
  “我們現在正在做牆面的粉刷,要是請專門的粉刷公司,可能要幾十萬元。現在我們自己找工人,一天只要幾百元,整個工程可以節省一大筆錢。”蘇潤芹指著正在工作的粉刷工人,給記者細算了一筆賬,“這是我們業主自己的錢,每一分都不能亂花。”
  “管住了錢就掌握了小區的命運!”這句話背後的含義是,由業主決定怎樣花錢,花多少錢辦什麼事。在本市大多數小區,都是由物業公司一手包攬,選擇保安、保潔、綠化等服務,業主並沒有發言權,價格多少全由物業公司說了算。
  “共管的一項重要職能是,業主對小區的外包服務有了話語權,物業公司和外包公司簽約,沒有業委會的公章也不能生效。”蘇潤芹表示,有了這個蓋章權,服務費省下了一大筆錢。“以前我們小區僅僅綠化費就100多萬元,現在我們通過招標,多家公司參與競標,最終找到了物美價廉的綠化公司,一年的綠化費降到21萬元,一下子省下了80多萬元,服務質量並沒有下降。”
  通過共管,外包服務的比價和競爭機制已經基本建立起來,而受益的是小區業主。“以前我們小區的寬帶費貴得驚人,說出來沒人信,10兆寬帶一個月4000元。”租用小區商鋪的一家圖片社老闆向記者抱怨,“因為只有一家運營商,完全壟斷。”但是不久前,他高興地發現,寬帶價格降到1000多元一個月,“後來,我們又引進了一家新寬帶運營商,價格下調了一半多。”蘇潤芹說。
  精打細算的結果是,2013年SOHO西區的物業費第一次出現了收支平衡。“以前老物業公司管理的時候,小區全年物業費將近2600萬元,卻連年虧損,基本維護都做不到,更不用提大修了。新物業進駐之後,經過評估測算下調了物業費,今年共收取1926萬元物業費,完成了日常設施的維護和多項大修,最後還有盈餘。”“物業費不虧反盈的小區在北京很難找到。”
  200多萬年酬金
  “小區物業經營一天比一天好。”
  小區物業矛盾的核心通常是業主和物業公司的矛盾所致,SOHO西區業主和老物業曾經一度矛盾激化多次引發爭端,如今實現共管之後情況如何?
  “這是我從事物業工作的職業生涯中最愉快的一次合作,很多小區物業和業委會的關係是對立的,在我們小區是合作雙贏。”當城建物業公司SOHO西區服務中心總經理張桂棟向記者說出這番話的時候,記者還是有些吃驚,“其實雙章管理的核心是物業管理的酬金制,以往本市絕大部分小區物業管理都是包乾制,我也是第一次接觸這種管理模式,事實證明,小區物業的經營一天比一天好。”
  “酬金制是對物業服務以報酬的形式支付所購買的服務。酬金制不僅要比較精確地計算各種費用,更重要的是提出小區業主需要什麼樣的標準。依據不同等級的服務標準,業主繳納不同的物業費。”邵里庭向記者介紹,他認為,這將是北京所有小區未來物業收費的主流形式。
  “酬金制實際上就是業主按照物業公司服務的等級給他們‘發工資’,而不是物業公司拿走一筆物業費自己去經營,只有賬目透明共管才有可能實現酬金制。”蘇潤芹告訴記者,按照第三方監理公司的評估結果,全年物業費的8%作為城建物業的酬金,公共收益的40%也歸物業公司所有,而物業公司必須提供符合這個酬金標準的物業服務。
  “對於我們來說,經營的壓力和風險小了很多,現在物業公司虧損率很高,我們每年拿到的酬金和公共收益可以達到200多萬元,這個利潤相當不錯。”張桂棟表示,拿到這筆錢的前提是為業主提供高質量的服務,評估和監督由第三方監理公司來做。“終於見識他們的厲害了,小區那麼多座樓,他們檢查得非常細緻,每一個樓層,甚至一個燈泡都不放過。”張經理拿出一份最新的物業監督報告,厚厚的一大本,有圖有真相,“這裡面所提到的問題,我們必須立刻改進,否則可能會影響評級。”
  繳費率80%升到95%
  “找到破解社區矛盾的一把鑰匙”
  “小區維穩的核心就是業主和物業公司的和諧共管。”邵里庭深有感觸,“很多業主以為物業服務公司就是看個門、掃掃地、收費,不清楚還有那麼多需要花錢的地方。所以經常出現物業公司覺得不交物業費耍賴皮,業主卻覺得自己為什麼要花那麼多錢。一個要漲,一個要降,物業公司與業主之間缺少契合點,就引發了矛盾。”
  業委會和物業公司雙章管理的“酬金制”模式正是邵里庭提出的解決這個矛盾的方案,“把賬算清楚,明明白白公示,業主知道把每一筆錢花在哪裡,繳費自覺性才會提高。”與此相配套的一系列制度還包括在銀行開設共管賬戶,雙章備書,引入第三方監理,財務透明公示,實現物業費預決算管理等等。目前,SOHO西區、長河灣等少數幾個小區已經試行這一模式。“才剛開始起步,具體效果還要再運行一段時間才能得出結論。”
  在SOHO西區,目前可以看到的一個成效是,物業費的收繳從原來的不足80%上升到現在的95%以上,“這個情況大大好過預期。”張桂棟總經理分析,“這是業主對我們物業公司的一種信任,共管賬號建立之後,賬目公開透明,雙方全都做到了心裡有數,各種項目的經費支出按照計划進行,達到了業主要求的服務水平,自然業主就不會拖欠物業費,這是一種良性循環。我們發現,和業主溝通並不是一件難事。”
  “這是破解社區矛盾的一把鑰匙。”邵里庭說。“社區的和諧、可持續發展的破題之法正在於此。而解決了業主與物業的矛盾,在很大程度上就解決了小區的維穩問題。”J024  (原標題:SOHO西區一舉告別物業糾紛?)
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徐萌

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